En Andalucía, una reforma integral de piso cuesta entre 400 y 800 € por metro cuadrado con IVA, según las calidades. Un piso de 70 a 90 m² en calidad media sale entre 30.000 y 55.000 €, y una casa de patio o una vivienda antigua con estructura que reparar parte de unos 700 €/m². Lo que decide dónde cae tu obra dentro de ese rango son tres cosas: cuántas instalaciones hay que rehacer, cuánta tabiquería se mueve y qué cocina y baño eliges. Abajo lo desglosamos por partidas para que puedas comparar presupuestos con criterio.
Qué entra en el precio por metro cuadrado
Cuando hablamos de reforma integral hablamos de dejar la vivienda como nueva por dentro: vaciar, redistribuir si hace falta, instalación eléctrica y fontanería nuevas, suelos, baño, cocina, puertas y pintura. El precio por metro cuadrado es una forma rápida de orientarse, pero engaña en pisos pequeños: un piso de 55 m² tiene baño y cocina igual que uno de 90, y esas dos estancias son las partidas más caras. Por eso en un piso pequeño el metro cuadrado sale más alto.
| Calidad | Precio orientativo con IVA | Lo que suele llevar |
|---|---|---|
| Básica | alrededor de 400 €/m² | Distribución casi igual, laminado, cocina y baño de gama media baja |
| Media | 500 a 650 €/m² | Algún tabique nuevo, multicapa o gres porcelánico, cocina con encimera compacta |
| Alta | hasta 800 €/m² | Redistribución completa, microcemento o madera, carpintería lacada, domótica |
El desglose por partidas en un piso de 80 m²
Esta es la forma en que presentamos el presupuesto: partida a partida, con metros y calidades. Los rangos son orientativos para calidad media, con IVA.
| Partida | Rango orientativo |
|---|---|
| Demolición, contenedor y gestión de escombros | 3.000 a 5.000 € |
| Albañilería y tabiquería de pladur con aislamiento | 3.500 a 6.000 € |
| Fontanería y desagües nuevos | 2.000 a 3.500 € |
| Electricidad completa con boletín | 3.500 a 5.500 € |
| Suelos (laminado o multicapa, con rodapié) | 2.000 a 4.500 € |
| Baño completo de 4 a 5 m² | 5.500 a 9.000 € |
| Cocina completa de 8 a 10 m² | 8.000 a 15.000 € |
| Carpintería interior (puertas y frentes de armario) | 2.500 a 4.000 € |
| Pintura de todo el piso en liso | 1.200 a 2.200 € |
Sumadas, las partidas dan la horquilla de 30.000 a 55.000 € en calidad media; con todo en la parte alta, un piso de 90 m² puede pasar de ahí. Donde más se abre la horquilla es en la cocina: los muebles, la encimera y los electrodomésticos pueden duplicar el precio sin cambiar nada de obra. El tabique de pladur con aislamiento lo cobramos entre 35 y 55 €/m², y el microcemento en suelo entre 70 y 120 €/m² si prefieres continuidad sin juntas.
Qué encarece un piso de los años 60 y 70
La mayoría de las reformas que hacemos en Andalucía son pisos de bloques de esas décadas: Los Remedios y el Cerro en Sevilla, Huelin y la Carretera de Cádiz en Málaga, el Zaidín en Granada o el Zapillo en Almería. Tienen cosas en común que conviene saber antes de pedir precio.
Instalación eléctrica corta. Se pensó para una nevera y una lavadora, no para aire acondicionado en tres habitaciones. Si salta cada julio, hay que rehacerla entera, con líneas separadas para el aire y la cocina, y firmarla con boletín de instalador autorizado.
Tuberías de hierro galvanizado o de cobre al límite y bajantes de fibrocemento. Si aparece uralita en una bajante o un depósito, la retira una empresa inscrita en el registro de amianto (RERA), y eso es una partida propia.
Terrazo. Muchas veces está en buen estado y se puede pulir o dejar debajo de la tarima, lo que ahorra demolición. Si hay que levantarlo para pasar instalaciones, el escombro sube.
Tabiques que parecen normales y no lo son. En algunos bloques hay muros que cargan en sitios inesperados. No se tira un tabique sin que un técnico lo compruebe.
Qué encarece una casa de patio
En las casas de patio de Córdoba, de Triana o de los pueblos de la campiña, la obra se complica por lo que no se ve. Los muros son de carga, de tapial o de ladrillo macizo, a menudo con humedad que sube del suelo. Las vigas pueden ser de madera y hay que revisarlas. Los forjados no siempre están nivelados. Y el patio pide un buen drenaje y una solería que aguante el agua y el sol.
Por eso partimos de unos 700 €/m²: hay que sumar refuerzos, tratamiento de humedades, cubiertas y a veces un informe técnico. A cambio, una casa de patio bien reformada es fresca en verano sin gastar tanto en aire, y eso no lo da ningún piso.
El IVA del 10 % y cuándo se aplica
La Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, en su artículo 91.Uno.2.10.º, permite aplicar el tipo reducido del 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas si se cumplen tres condiciones: que quien encarga la obra sea una persona física que la destina a su uso particular (o una comunidad de propietarios), que la vivienda se terminó hace al menos dos años, y que el coste de los materiales que aporta la empresa no supere el 40 % de la base imponible de la obra.
Si los materiales pasan de ese 40 %, toda la factura va al 21 %. Pasa con facilidad cuando la cocina o los sanitarios son caros. En el presupuesto dejamos claro qué tipo aplica y por qué. Los precios de esta página ya llevan el IVA incluido.
Cómo comparar dos presupuestos
Un presupuesto de reforma integral serio lleva:
- Partidas separadas con metros cuadrados o unidades.
- Marcas o referencias de sanitarios, grifería, suelos y cocina.
- Qué se tramita en el Ayuntamiento y quién lo paga.
- Gestión de escombros con certificado.
- Calendario de obra y un único responsable.
- Qué tipo de IVA aplica.
Si un presupuesto trae un precio global sin partidas, no se puede comparar con nada. Venimos a ver la vivienda sin coste, medimos y te damos el presupuesto por partidas. Si alguna reforma incluye mejoras de aislamiento o de eficiencia, te decimos también qué ayudas pueden aplicar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vivir en el piso mientras lo reformamos?
En una reforma integral no lo recomendamos. Durante semanas no hay agua ni luz estables, hay polvo de demolición y el baño y la cocina desaparecen a la vez. Si la obra es por fases (primero el baño, luego la cocina), sí se puede, aunque tarda más y cuesta algo más.
¿Cuánto se tarda en reformar un piso de 80 m²?
Entre dos y cuatro meses de obra, según lo que se toque y los plazos de los materiales. Antes hay que sumar la visita, el presupuesto y el trámite en el Ayuntamiento. El calendario va firmado con el presupuesto.
¿El presupuesto puede subir durante la obra?
Solo por dos motivos: que cambies algo que ya estaba cerrado o que aparezca algo oculto que no se podía ver en la visita, como una viga dañada o una bajante rota dentro del muro. En los dos casos te lo damos por escrito y con precio antes de hacerlo.